作者：來源：訪問：時間：2022-3-30 15:27:26
?這一輪的調(diào)控跨度很長，從2016年至今差不多6年的時間，后期也不斷加碼，直接在資金端開始“銷融雙殺”，很多房企的現(xiàn)金流陷入困境。那些爆雷房企，幾乎都是在2017年加杠桿的。
過去行業(yè)是唯規(guī)模論，通過三高（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）來實現(xiàn)；但如今整個行業(yè)進入深度調(diào)整期后，未來新的三高是“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”。
說白了，未來房企排名的標(biāo)準(zhǔn)，不再是規(guī)模，而是綜合實力。
3月29日，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單發(fā)布。
在這個榜單中，備受關(guān)注的就是TOP10房企座次的變化。今年，TOP10房企座次也發(fā)生了較大的變化。變化的背后，也告訴我們房企的生存之道。此外，此次測評報告也披露了諸多干貨，今天和大家分享下。
3月29日，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單發(fā)布。
在這個榜單中，備受關(guān)注的就是TOP10房企座次的變化。今年，TOP10房企座次也發(fā)生了較大的變化。變化的背后，也告訴我們房企的生存之道。此外，此次測評報告也披露了諸多干貨，今天也和大家進行分享。
TOP10座次大變化
招商蛇口、金地上升6位
3月29日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同發(fā)布“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單。
根據(jù)測評研究報告，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。
其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位。
萬科是典型的全能手，在風(fēng)險管理、盈利能力、運營績效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面，都能做到行業(yè)較高水準(zhǔn)。
在此前的郁亮在工作會議上也說道：現(xiàn)在萬科要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這也是萬科新的鐵人三項。
中海去年排名為第四名，今年上升了兩位；保利從去年第六名上升3位至第三名。
中海和保利作為央企，向來都比較穩(wěn)健，融資成本較低，有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。既可以在土拍市場上叱咤風(fēng)云，也可以憑借資本優(yōu)勢在市場上尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。比如之前中海收購世茂、雅居樂廣州超級大盤等。
值得一提的是，招商蛇口從去年的第11位晉升了6位至第5名，金地也從15名晉升到了第9名。
招商蛇口也是艷姐看到比較在戰(zhàn)略規(guī)劃層面比較清晰的房企之一，它此前曾提出了三大轉(zhuǎn)型方向：從開發(fā)為主向開發(fā)經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，為了轉(zhuǎn)型也做了很多落地動作。這也使得其能夠在未來的戰(zhàn)場上站穩(wěn)腳跟。
此外，金地也是一家運營體系特別強的公司，內(nèi)部有一套高效的“投產(chǎn)銷三年一體化管控體系”，也是金地的一套獨特打法。金地本身的資金健康程度較高，保證其能夠持續(xù)長跑。
今年也有幾家房企跌出了綜合實力TOP10榜單，大多是因為行業(yè)進入深度調(diào)整時期，其過去的戰(zhàn)略、運作模式、投資策略等已經(jīng)無法適應(yīng)如今的游戲規(guī)則。
融資總額下降2.34%
償債壓力依然較大
去年，房企面臨的最大難題之一是融資問題。
在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺背景下，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢。
具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。
下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。
從融資成本來看，2021年，TOP50房企的新增債券類融資成本為4.43%，較上年下降了1.93%，
其中，境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.13%，較上年下降0.53%；
境外債券成本為6.66%，較上年下降1.01%；資產(chǎn)證券化成本3.97%，較上年下降1.78%。
融資成本的下降，主要在于整體融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債分化，融資向頭部房企集中，優(yōu)秀的房企發(fā)債難度較小，發(fā)債成本較低。
去年年末至今，我們可以看到一些優(yōu)質(zhì)房企，融資能力較強，可以發(fā)行中期票據(jù)、公司債等。
目前絕大多數(shù)能夠融到錢的房企，依然是那些央企國企，以及極少數(shù)的混合制房企和民企，比如萬科、龍湖、綠城、濱江。
而那些陷入流動性危機的房企，已難以融資。從流動性危機的具體表現(xiàn)看，房企面臨商票逾期、債務(wù)違約、理財逾期、股權(quán)凍結(jié)等問題。
今年，房企的債務(wù)償還壓力十分巨大。從債務(wù)到期情況來看，今年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月的到期量均超過600億元。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。
整體來看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機構(gòu)的白名單也主要針對國企央企以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。
拿地力度出現(xiàn)下滑
國企央企占據(jù)優(yōu)勢
在現(xiàn)金流不足的情況下，去年很多房企都退出了拿地戰(zhàn)場。
2021年，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達68060億元，同比下降了約10%，結(jié)束了連續(xù)六年的漲勢。分能級來看，除一線城市成交金額保持漲勢外，其他城市成交金額同比均有下降。
2015-2021年全國土地成交金額走勢
數(shù)據(jù)來源：CRIC
2021年，TOP30房企新增拿地金額22575.1億元，同比下降19.37%，處于5年來最低水平。
24家房企拿地金額同比下降；6家房企拿地金額同比上升，3家國企背景，3家是混合所有制企業(yè)。新增拿地金額增速較快的房企有中海、華潤、金茂等，主要得益于國企央企依然具有融資優(yōu)勢。
從房企的表態(tài)看，萬科堅持穩(wěn)健投資，量入為出，堅持投資紀(jì)律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益，把不突破紅線，長期處于綠檔放在優(yōu)先的考慮。
具體到房企，從22城拿地金額情況看，保利、中海、華潤拿地金額排名前三位，三家均為央企。
2021年22城拿地金額前20房企
數(shù)據(jù)來源：CRIC
拿地最多的10家房企中，7家為國企央企，3家為民企；拿地最多的20家房企中，11家是國企央企，9家是民企，國企央企占據(jù)較大優(yōu)勢。
民企中拿地較多的龍湖、綠城、濱江都是口碑出眾的品質(zhì)型房企，相較于高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企來說，品質(zhì)型房企無疑更加穩(wěn)健，穿越周期能力更強。
從投銷比的情況看，2021年上半年，“三道紅線”試點不斷擴大，同時被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，被要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。各種調(diào)控政策客觀對房企拿地形成限制。
從房企的表態(tài)看，部分房企選擇“以銷定投”的策略：
如榮盛發(fā)展土地支付額度會控制在回款額的40%，放棄規(guī)模，審慎投資；雅居樂結(jié)合市場的情況，以銷定產(chǎn)；
融信中國嚴(yán)格控制按照銷售比小于40%以內(nèi)拿地，遵守投資策略，毛利率在15-20%之間，IRR在30%之內(nèi)。
2021年下半年市場的快速趨冷，導(dǎo)致房企首先考慮的是加快銷售回款以及償付到期債務(wù)，拿地投資在公司的優(yōu)先級靠后。
具體到TOP30房企的投銷比情況，2021年，投銷比平均值為0.27，較2020年下降0.08。其中，投銷比超過0.4的房企僅有5家，占比約為17%。
凈利潤均值下降2.61%
盈利能力繼續(xù)下滑
去年大多數(shù)房企面臨的另一個困境是盈利能力的下滑。
2021年,TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值190.65億元，較上年增長4.02%。營業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長10.31%。
而凈利潤均值10.72億元，同比下降2.61%。
受結(jié)算周期影響，2021年的營收與凈利潤反映的是過去1-2年的銷售情況：
一方面，疫情的爆發(fā)大幅影響了項目的竣工速度與數(shù)量；
另一方面，由于融資環(huán)境趨緊，房企更偏好將資金投向新開工項目及至預(yù)售狀態(tài)，通過推遲竣工時間、加快市場資金回籠來緩解資金壓力。
此外，許多房企選擇投資聯(lián)營合營項目，而這些項目無法產(chǎn)生可并表的營業(yè)收入。
受以上原因影響，房企的營業(yè)收入增速放緩。
成本方面，前期高地價項目逐步進入結(jié)算，擠壓了利潤空間。尤其是一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限價政策，地價房價比率高，阻礙了利潤增長。
2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三費均值達12.72億元，其中銷售費用均值3.55億元，同比上漲6.47%；管理費用均值4.79億元，同比上漲4.22%；財務(wù)費用均值4.38億元，同比上漲7.9%。三費占營業(yè)收入的比重為13.21%。
近年來，渠道費用的快速攀升導(dǎo)致銷售費用居高不下。隨著渠道分銷在新房市場的重要性加強，房企對渠道使用增多，傭金費用整體呈現(xiàn)上漲的趨勢。
負(fù)債的上升帶動財務(wù)費用上升，三項費用的上漲幅度超過營業(yè)收入的漲幅。房企利潤收窄，房地產(chǎn)進入管理時代，房企只有加強內(nèi)部管理才能提高利潤水平。
2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點；成本費用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點。
2016-2021年TOP500房企相對盈利能力指標(biāo)均值變動情況圖
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、Wind、上海易居房地產(chǎn)研究院
房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。
從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來看，隨著房企加強內(nèi)部管控、縮減各項支出，房企的銷售凈利率有所提升；
資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，由于從拿地、建造到預(yù)售一整套流程已基本固定，提速有限，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為穩(wěn)定；資產(chǎn)負(fù)債率方面，房企資產(chǎn)負(fù)債率下滑，權(quán)益乘數(shù)下降。
總體來看，凈資產(chǎn)收益率較上年有所下降。另一方面，由于各項費用成本上漲，并伴隨著利潤下行，行業(yè)整體成本費用利潤率下降。
壓縮經(jīng)營成本
向管理、產(chǎn)品要利潤
經(jīng)過一個輪回，如今房企的成長重點又重新放到了提高利潤率上。而利潤主要受收入和成本影響。
從收入端看，隨著行業(yè)高速增長時期結(jié)束，房價的快速上漲可能性不大。成本端中，地價主要由政策影響，房企能主動發(fā)力的領(lǐng)域之一，就是壓縮經(jīng)營成本，也即向管理要紅利。
去年多家房企進行區(qū)域整合、部門調(diào)整、人員優(yōu)化等精簡措施，在運營戰(zhàn)略上以收縮為主，穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債，保障企業(yè)運行。
譬如在去年11月16日，萬科內(nèi)部發(fā)文《關(guān)于萬科集團總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議》，倡導(dǎo)員工勤儉節(jié)約，減少不必要的支出，提高人效，支持一線。
組織機構(gòu)方面主要表現(xiàn)為部門合并、區(qū)域合并、板塊合并、人員優(yōu)化，從而提升人均效能，降低支出。
除了大區(qū)的縮減合并外，龍湖將客研部和戰(zhàn)略部合為戰(zhàn)略研究部，進行部門的收縮合并。
另外，融創(chuàng)反道而行，在2022年2月將7大區(qū)域調(diào)整為9大區(qū)域，精細(xì)化運營管理，縮小管理半徑；
建業(yè)將五大業(yè)務(wù)集團總部調(diào)整為九個業(yè)務(wù)中心。
人員調(diào)整和變動的背后，是房企在融資受阻、經(jīng)營壓力倍增的情況下，對提升組織效率、壓縮成本、提升人均產(chǎn)值的深層需求。
雖然房企增加了區(qū)域和部門的整合，但對一線營銷部門紛紛放權(quán)，部分房企將營銷職能部門子公司化。
去年，碧桂園、正榮、力高紛紛成立營銷子公司，獨立運營的管理模式強化內(nèi)部驅(qū)動力，提升專業(yè)度和競爭力，有效整合營銷人員，降低運營成本，同時為未來數(shù)字化營銷的發(fā)展奠定根基。
人力人才管理方面，一方面體現(xiàn)在人員優(yōu)化管理，在“管理紅利”的背景下，增強人效，提升每個員工的價值，實施“精兵”措施。
少部分房企將投研部、客研部等人員調(diào)崗至一線崗位上，既可以促進銷售回款能力的提升，又能傾聽一線聲音；
另一方面體現(xiàn)在吸納有經(jīng)驗的管理人才和迎合市場發(fā)展需求的人才，甚至是高薪聘請。
數(shù)字化人才和城市更新人才的需求提升，目前房企的數(shù)字化還在初級階段，數(shù)字化的發(fā)展要求提高了對此類人才的需求；
城市更新是房地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展的重點方向之一，配備相應(yīng)人才，才能在行業(yè)發(fā)展的下一階段站穩(wěn)腳跟。
除此之外，薪酬管理體系上，采用OKR目標(biāo)激勵法提高人效，但也有部分房企為保證企業(yè)自身發(fā)展，采用取消分紅，降薪，取消獎金等形式減少支出；
萬科董事會主席郁亮在2022年集團年會上表示錨定與黑鐵時代相適應(yīng)的薪酬體系，減少福利、補貼等。
此外，越來越多的房企也開始向產(chǎn)品要利潤：
一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開始即獲得高度重視。
另一方面，房企對產(chǎn)品品質(zhì)越來越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價。
產(chǎn)品力升級方面，即使行業(yè)遇冷，TOP100房企內(nèi)近一半規(guī)模房企舉行了線上或線下發(fā)布會，對產(chǎn)品系進行標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的調(diào)整升級。
要改變在快周轉(zhuǎn)模式下產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、千城一面的現(xiàn)象，房企需要從產(chǎn)品的各個細(xì)節(jié)不斷雕琢。產(chǎn)品的設(shè)計品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)、入住體驗都是品質(zhì)質(zhì)量的體現(xiàn)。
精細(xì)化經(jīng)營成主流
尋找第二增長曲線
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過去的生存方式已越來越無法適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。
面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會議上提出了新年新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競爭力展開。
測評研究報告指出，社會在不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實現(xiàn)利潤增長的時代了。
存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流。
在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風(fēng)險的同時兼顧民生保障。
在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。
受租賃政策的影響，許多城市在制度、土地支持、審批流程、資金支持等方面紛紛給予優(yōu)惠條件，越來越多的房企試圖通過長租公寓、保障型住房進入新的市場。除老牌的萬科、中駿等企業(yè)外，首創(chuàng)置業(yè)、珠江實業(yè)等房企正式進入長租公寓行業(yè)。
而隨著新經(jīng)濟、新零售的火爆，寵物、醫(yī)美、奢侈品、新型餐飲等消費持續(xù)走高，新興業(yè)態(tài)也為房企提供了新的利潤空間，越來越多的房企布局商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)商管。
另外，由于人口老齡化趨勢變重，預(yù)計2025年高齡人口將達到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，華潤、金地等房企紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，通過建造中醫(yī)院、城市康養(yǎng)綜合體、護理院、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等多種業(yè)態(tài)滿足消費者的養(yǎng)老需求。
此外，還有部分房企跨界發(fā)展業(yè)務(wù)，萬科發(fā)力物流，旗下萬緯物流已是國內(nèi)最大的冷庫運營商。
碧桂園加大機器人行業(yè)的投入，截至2021年底，旗下博智林機器人在研建筑機器人46款，已遞交專利有效申請3468項，獲授權(quán)1670項，關(guān)鍵領(lǐng)域擁有一批自主核心技術(shù)，已從單機作業(yè)發(fā)展到多機協(xié)同。
結(jié)語
雖然近期有很多人對地產(chǎn)行業(yè)有些悲觀，但這畢竟是一個15萬億的超級行業(yè)，這一輪調(diào)控已經(jīng)政策見底且糾偏，相信挺過今年的3、4月，或許能迎來房地產(chǎn)的“春天”。
沒有一個夜晚不能過去，經(jīng)過了這一輪的洗禮，未來留給市場的，將會是真正具有實力的房企。
附：2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評成果
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